Автор: Андрій Панченко, CEO agriteka.com
Відкриття ринку землі в Україні – подія, що поставила безліч запитань перед фермерами та власниками земельних паїв. Що треба знати перед продажем ділянки? Які документи необхідно підготувати? На що звернути увагу під час угоди? Про ці та інші нюанси купівлі-продажу земельних ділянок розповідаємо далі.
Крок 1. З чого потрібно починати?
Для продавців першим кроком є надання інформації про продаж. Зазначимо, що причиною продажу найчастіше є спланована схема відчуження ділянки у юридичних та фізичних осіб. Цей процес відбувається під час поділу землі державної власності на ділянки по 2 га, які безоплатно передаються у власність, а потім – відчужуються.
Отже, про намір продати земельну ділянку власник має повідомити громаду наступним чином:
- Безпосередньо звернутися до фермерів;
- Розповсюдити інформацію через «сарафанне радіо»;
- Розмістити оголошення на різноманітних маркетплейсах нерухомого майна, типу OLX;
- Виставити лот на спеціалізованих платформах, наприклад, біржа Zemelka;
Покупцям же в першу чергу необхідно дослідити ринок землі в регіоні, де вони планують зробити покупку, щоб визначити середню вартість ділянки та її об’єм.
Після цього покупець має знайти потенційного продавця. Можна звернутися до віртуальних платформ з продажу нерухомості та сільгоспземель, але краще – поспілкуватися з місцевими мешканцями населеного пункту, в районі якого ви плануєте придбати ділянку, щоб знайти продавця без посередників.
Експерти зазначають, щоб при покупці ділянки не переплачувати, перш ніж спілкуватися з продавцем, вивчіть вартість аналогічних земельних ділянок у визначеному регіоні. Це вбереже вас від некомпетентних або непорядних продавців, а також зекономить нерви і час.
Крок 2. Оцінка земельної ділянки
Наступним кроком є оцінка землі, особливо це стосується випадків, коли ділянку було знайдено без допомоги онлайн сервісів. Фахівці радять спочатку знайти певну ділянку на «Публічній кадастровій карті» та перевірити наявність кадастрового номеру. Якщо ділянка його не має, то продавцю потрібно звернутися до проектної організації для його присвоєння.
Юристи попереджають, що не варто розпочинати угоду, якщо земля не зареєстрована. Адже у цьому випадку неможливо ідентифікувати та перевірити ділянку. А це – прямий шлях потрапити на гачок до шахраїв.
Фахівці наголошують, що навіть, якщо ділянка має кадастровий номер, її все одно потрібно перевірити чи не перебуває вона, наприклад, в оренді, особисто перевірити рельєф, і тільки потім спілкуватися з власником та проводити грошову оцінку. Крім того, не полінуйтеся переглянути інформацію про обрану ділянку у базах Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру. Ця порада захистить покупця від сумнівної угоди та заощадить кошти.
Крок 3. Що треба знати про документи?
Купувати землю можуть не тільки фізичні особи – громадяни України, але й ОТГ та держава. Укладання угоди про придбання землі здійснюється під керівництвом нотаріуса. Для підписання договору потрібен наступний перелік документів:
- Довідка про цільове призначення обраної ділянки. Якщо покупка землі здійснюється для ведення фермерської діяльності, тоді у довідці має бути зазначено, що ділянка призначена для ведення особистого селянського господарства.
- Витяг з бази Державного земельного кадастру (оригінал). Середня вартість цього документу дорівнює приблизно 100 грн.
- Експертна оцінка земельної ділянки. Цю процедуру потрібно замовляти у спеціалізованих організаціях, що надають послугу експертної оцінки землі. Приблизна вартість такої послуги становить 1 000 грн.
- Документ про право власності на земельну ділянку. Найчастіше це – наказ Держгеокадастру, рішення сільської ради або ОТГ.
- Оригінал витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо об’єкт був відсутній, то на момент укладання угоди ділянку можна буде зареєструвати, але будьте готові сплатити адміністративний збір.
- Документи учасників угоди. Для фізичних осіб – паспорт та ІПН, а для юридичних осіб – установчі документи.
- Через 3-5 днів після реєстрації права власності та сплати адміністративного збору покупець стає повноправним власником землі.
Поради продавцям
З 1 липня 2021 року в Україні був скасований мораторій на продаж сільськогосподарських земель. А це означає, що власникам землі потрібно переглянути документи на землю, навіть якщо у найближчий час продаж землі не планується.
В першу чергу зверніть увагу на те, чи зареєстрована ділянка у реєстрі Держгеокадастру. Якщо у вас на руках державний акт старого зразка, то потрібно звернутися в Держгеокадастр, щоб відновити та встановити межі ділянки в натурі для майбутньої реєстрації речових прав.
Експерти зазначають, ця процедура необхідна для первинної перевірки ділянки у разі, якщо на неї знайдеться покупець. Крім того, не забудьте внести відомості про ділянку в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Виконання цих процедур заздалегідь значно пришвидшить у майбутньому підписання угоди та суттєво зекономить час.
Кілька слів про вартість ділянки
Як визначити вартість землі? Раніше ціна земельної ділянки визначалася грошовою оцінкою. Як правило, земельні ділянки продавали або купували за договірною ціною, яка була встановлена у ході переговорів покупця та продавця.
Сьогодні ж, після відкриття ринку сільськогосподарських земель, держава намагається встановити конкретну ринкову ціну на землю. Слід зазначити, що на формування вартості впливає розташування ділянки, площа, показники середньої врожайності, нормативна грошова оцінка тощо.
Оскільки кількість укладених угод купівлі-продажу землі замала, то за основу для розрахування вартості була взята ціна оренди земельних ділянок. Таким чином, у 2020 році оренда 1 га в Україні становила 3425 грн, а ставка за довгостроковим кредитом – 6,7% (в іноземній валюті). Тому на сьогоднішній день середня вартість землі в Україні складає 51,2 тис. грн. за га.
Експерти зазначають, незважаючи виведену цифру, вартість землі може коливатися та у деяких регіонах вдвічі перевищувати зазначену ціну. Так, наприклад, у Київській області вартість 1 га може коливатися від 26,5 тис грн. до 74,6 тис. грн.
Як перевірити договір
У зв’язку з відкриттям ринку сільськогосподарських земель перевірку продавців та покупців землі мають здійснювати нотаріуси. Окрім перевірки даних за реєстрами, нотаріуси контролюють дотримання законодавчої норми – 100 га в одні руки. До речі, ця норма діятиме до 1 січня 2024 року.
Щоб здійснювати цю перевірку, нотаріус повинен мати доступ до Державного земельного кадастру. На момент старту ринку землі такий доступ мали 879 нотаріусів. Сьогодні ж кількість фахівців, що мають доступ до системи виріс вдвічі.
Таким чином, угода купівлі-продажу земельної ділянки не сьогодні неможлива без допомоги нотаріуса. Хочете придбати землю? Потрібно визначитися з об’єктом, перевірити інформацію щодо бажаної землі, проаналізувати задану вартість, звернутися до нотаріуса, підготувати документи, почекати приблизно тиждень та отримати свідоцтво на право власності.
